미국의 주택담보대출 금리가 약 3년 만에 가장 높은 수준으로 올라서면서 미국 주택시장에 다시 냉각 신호가 나타나고 있다. 글로벌 채권시장에서 국채 금리가 급등한 여파가 주택 구매자의 금융비용 상승으로 이어지면서 주택 거래와 소비, 건설 등 실물경제 전반에도 부담이 커질 가능성이 제기된다.

미국 국책 주택금융기관인 프레디맥에 따르면 10월 1일 기준 미국의 30년 만기 고정 주택담보대출 평균 금리는 7.28%로 집계됐다. 일주일 전 7.03%에서 0.25%포인트 상승한 것으로, 지난해 같은 시점의 6.34%와 비교하면 0.94%포인트 높은 수준이다. 30년 만기 주담대 금리가 7%를 넘은 것도 6주 연속이다.

현재 금리는 2023년 11월 이후 가장 높은 수준이다. 특히 일주일 사이 25bp 상승한 것은 최근 수년 사이 보기 드문 급등폭으로, 미국 주택시장에 상당한 충격으로 작용할 수 있다는 분석이 나온다. 15년 만기 고정금리도 같은 기간 6.42%에서 6.60%로 상승했다.

주택담보대출 금리가 급격하게 오른 배경에는 미국 국채시장 금리 상승이 자리하고 있다. 미국의 주담대 금리는 연방준비제도의 정책금리만으로 결정되는 것이 아니라 10년물 국채 금리와 주택저당증권(MBS) 시장의 수익률 등 장기금리의 영향을 크게 받는다.

최근 미국 국채시장에서는 인플레이션 우려와 정부의 재정 부담, 기업들의 대규모 차입 등이 동시에 금리 상승 압력을 높이고 있다. 여기에 중동 정세로 인한 에너지 가격 상승까지 겹치면서 물가가 다시 강해질 수 있다는 우려가 채권시장에 반영되고 있다. 10년물 미국 국채 금리는 10월 1일 장중 5.34%까지 오르며 2002년 이후 가장 높은 수준을 기록했다.

특히 인공지능(AI) 산업에 대한 대규모 투자가 이어지면서 기업들의 자금 조달 수요가 커진 것도 채권시장에 영향을 주는 요인으로 거론된다. 정부의 국채 발행 확대와 기업의 회사채 발행이 동시에 늘어나면 시장에서 더 높은 금리를 요구할 가능성이 있기 때문이다.

주담대 금리가 오르면 가장 먼저 타격을 받는 계층은 신규 주택 구매자다. 같은 소득을 가진 사람이라도 대출금리가 상승하면 감당할 수 있는 대출 원금이 줄어들기 때문이다.

예를 들어 주택가격이 그대로라고 해도 금리가 크게 오르면 월별 원리금 부담이 증가한다. 특히 계약금이나 다운페이먼트 여력이 충분하지 않은 생애 첫 주택 구매자와 중산층의 구매력이 상대적으로 크게 위축될 수 있다.

반면 이미 낮은 금리로 장기 고정금리 대출을 받은 기존 주택 보유자들은 상대적으로 충격이 작다. 미국에서는 장기 고정금리 주택대출 비중이 높기 때문에 기존 대출자의 이자율이 시장금리 상승과 함께 즉각 올라가는 구조가 아니기 때문이다.

오히려 이들에게는 다른 문제가 생긴다. 기존 주택을 팔고 다른 집으로 옮길 경우 기존의 낮은 금리를 포기하고 높은 금리로 새로운 대출을 받아야 할 가능성이 커진다. 이 때문에 주택 보유자들이 매물을 내놓지 않는 '금리 잠금 효과'가 다시 강해질 수 있다.

이런 현상은 주택시장의 거래량을 줄이는 요인이 된다. 실제로 최근 미국에서는 주택담보대출 금리가 상승하면서 주택대출 신청도 감소세를 보이고 있다. 월스트리트저널은 9월 25일로 끝난 주간의 주택담보대출 신청 건수가 전주보다 6% 감소해 4주 연속 줄었다고 전했다.

주택 거래가 줄어들면 영향은 부동산 시장에만 머물지 않는다.

미국에서는 주택을 사고팔 때 가구와 가전제품, 인테리어 자재, 생활용품 등에 대한 소비가 함께 발생한다. 신규 주택 건설과 기존 주택의 개보수 역시 건설업체와 자재업체의 매출, 관련 고용과 연결된다.

따라서 주택 구매 수요가 위축되면 가구·가전·건축자재 등 연관 산업의 소비와 투자가 동시에 약해질 수 있다. 주택 구입을 위해 더 많은 돈을 금융비용으로 지출하게 된 가계가 자동차나 외식, 여행 등 다른 소비를 줄이는 효과도 나타날 수 있다.

미국 경제의 소비 의존도가 높은 만큼 주택시장의 냉각이 장기화되면 경제 성장률에도 부담이 될 수 있다. 다만 주택담보대출 금리 상승만으로 미국 경제 전체의 급격한 둔화를 단정하기는 어렵다. 고용과 임금, 가계의 현금자산, 주택가격, 기업 투자 등 다른 변수들이 소비를 얼마나 지지하느냐에 따라 실제 충격의 크기가 달라질 수 있다.

글로벌 경제 측면에서는 미국의 주택시장 둔화가 미국 내 문제로 끝나지 않을 가능성도 있다. 미국 소비가 감소하면 미국 시장에 가전과 자동차, 생활용품 등을 수출하는 국가들의 수출에도 영향을 줄 수 있기 때문이다.

한국 역시 미국의 주요 교역 상대국 가운데 하나인 만큼 미국 소비와 주택 관련 산업의 움직임을 주시할 필요가 있다. 특히 미국 주택시장과 밀접하게 연결된 가전·가구·건설 관련 제품뿐 아니라 전반적인 소비재 수요가 둔화할 경우 한국 기업의 대미 수출에도 영향을 줄 수 있다.

이번 금리 급등이 더욱 주목되는 이유는 미국 주택시장의 회복 기대가 다시 약해질 수 있기 때문이다. 올해 초 6% 안팎까지 내려갔던 30년 만기 주담대 금리는 이후 상승세로 돌아섰고, 10월 1일에는 7.28%까지 올라왔다. 프레디맥 자료상 올해 9월 초 6.71%였던 금리가 한 달 만에 크게 높아진 것이다.

향후 핵심 변수는 미국 장기 국채 금리가 안정될 수 있느냐에 달려 있다. 인플레이션이 진정되고 국채시장 매도세가 완화되면 주담대 금리도 상승 압력을 덜 받을 수 있다. 반대로 에너지 가격과 물가가 다시 상승하고 재정적자와 국채 발행 확대에 대한 우려가 지속된다면 장기금리가 높은 수준에 머물 가능성이 있다.

미국 주택시장의 냉각은 한국 경제에 크게 두 가지 경로로 영향을 줄 수 있다. 첫째는 수출이다. 미국의 주택 거래와 소비가 둔화하면 가전·가구·생활용품 등 미국 소비시장과 연결된 한국 기업들의 판매에 부담이 생길 수 있다.

둘째는 금융시장이다. 미국 장기금리가 높은 수준을 유지하면 글로벌 채권금리와 달러 가치, 국내 시장금리에도 영향을 줄 수 있다. 특히 미국 국채가 높은 수익률을 제공하면 글로벌 투자자금의 이동이 커질 수 있어 한국 금융시장에서도 금리와 환율 변동성이 확대될 가능성이 있다.

반면 한국 기업 입장에서는 미국 내 인프라와 제조업 투자가 지속될 경우 주택시장 둔화의 영향을 일부 상쇄할 가능성도 있다. 따라서 미국 경제를 주택시장 하나만으로 판단하기보다는 소비·고용·기업투자·국채금리 흐름을 함께 살펴볼 필요가 있다.

앞으로 중요한 것은 미국 장기금리의 고공행진이 일시적인 채권시장 충격인지, 아니면 고물가·재정적자·기업 차입 증가가 결합한 구조적인 고금리 현상인지​다. 후자라면 미국 주택시장의 부담이 장기화되고 글로벌 소비와 교역에도 영향을 미칠 가능성이 커진다.

결국 7%를 넘어선 미국 주담대 금리는 단순한 부동산 지표를 넘어 글로벌 금융시장의 높은 조달비용이 실물경제로 전달되고 있음을 보여주는 신호로 해석할 수 있다.

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