서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축 사업이 본격적인 속도를 내는 가운데 상가 세입자들과 재건축 조합 사이의 갈등이 새로운 변수로 떠오르고 있다. 상가 세입자들이 재건축 과정에서 상당한 수준의 이주 보상과 생계 대책을 요구하면서 양측의 충돌 가능성이 커지고 있기 때문이다.

은마아파트 재건축 사업은 강남권 대표적인 노후 아파트 정비사업으로 꼽힌다. 사업이 장기간 추진돼 온 만큼 재건축에 대한 시장의 관심도 높은 상황이다. 하지만 아파트 자체의 사업 추진과 별개로 상가를 둘러싼 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 향후 사업 진행 과정에서 적지 않은 진통이 발생할 수 있다는 관측이 나온다.

은마아파트 상가는 오랜 기간 세입자들이 실질적인 관리와 운영에 관여해 온 것으로 알려졌다. 이 과정에서 상가 소유주인 조합원들이 직접 관리에 참여하기 어려운 구조가 형성됐다는 것이 조합 측의 설명이다.

특히 최근에는 일부 세입자들의 강경한 행동을 둘러싸고 양측의 긴장감이 높아지고 있다. 조합 측은 일부 세입자들이 상가 옥상에 구조물을 설치하거나 위험성이 있는 물질을 반입하는 방안을 검토한 것으로 보고 있다. 상가 소유주 측은 자신들이 건물의 소유권을 가지고 있음에도 옥상 등 일부 시설에 대한 접근이 제한돼 안전 문제에 대응하기 어렵다는 입장이다.

조합 측은 기존 상가 세입자들의 모임과 최근 참여한 일부 세입자들을 구분해서 바라봐야 한다는 입장도 보이고 있다. 재건축 과정에서 발생하는 보상 문제를 둘러싸고 외부 단체 등이 개입할 경우 갈등이 더욱 과격해질 수 있다는 우려도 제기된다.

이런 가운데 15일 법원의 관리 아래 상가 관리단 총회가 열릴 예정이어서 관리권을 둘러싼 양측의 첫 번째 판단이 내려질 것으로 예상된다. 총회에는 직접 참석하기 어려운 상가 소유주들이 제출한 서면 결의서가 상당수 모인 것으로 전해졌다.

상가 소유주들의 의사가 관리권을 소유주 측으로 되돌리는 방향으로 모일 경우 향후 상가 관리 체계가 크게 바뀔 가능성이 있다. 조합 측은 관리권을 확보하면 경비 인력을 배치해 옥상과 주요 시설의 출입을 관리하는 등 건물 안전과 시설 관리에 대한 통제력을 강화한다는 계획이다.

그러나 관리권을 둘러싼 갈등이 곧바로 해소될지는 불투명하다. 기존에 상가를 관리해온 세입자들이 관리권 이관에 반발할 경우 현장에서 물리적 충돌이 발생하거나 추가적인 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있기 때문이다.

재건축 사업에서 상가 문제는 단순한 관리권 분쟁을 넘어 사업 전체의 일정과 비용에 영향을 줄 수 있는 사안이다. 상가 세입자와 소유주 사이의 권리 관계가 정리되지 않은 상태에서 철거나 이주가 진행되면 명도 문제 등이 발생할 수 있고, 이 과정에서 법적 절차가 길어지면 전체 사업 일정도 영향을 받을 수 있다.

실제로 강남권의 다른 대규모 재건축 사업에서도 상가를 둘러싼 갈등이 사업의 주요 변수로 작용한 사례가 있었다. 서울 서초구의 래미안 원베일리와 강동구의 올림픽파크 포레온 등에서도 상가 조합원과 아파트 조합원, 시공사 사이에 지분과 신축 상가 배치 등을 둘러싼 갈등이 발생했다. 일부 사업장에서는 명도 소송이나 공사 차질, 준공 일정 지연 등의 문제로까지 이어졌다.

은마아파트 역시 사업 규모가 크고 이해관계자가 많은 만큼 상가 문제를 어떻게 해결하느냐가 재건축의 속도를 좌우하는 핵심 요소가 될 수 있다. 특히 세입자들이 요구하는 보상 수준과 조합이 제시할 수 있는 지원 방안 사이의 간극을 얼마나 줄이느냐가 중요하다.

상가 세입자의 입장에서는 재건축으로 영업장을 잃게 될 경우 이전 비용뿐 아니라 영업 중단에 따른 매출 감소와 단골 고객 이탈 등 실질적인 생계 문제가 발생할 수 있다. 반대로 조합 입장에서는 특정 세입자에게 과도한 보상을 제공할 경우 다른 이해관계자와의 형평성 문제가 발생하고 조합원들의 추가 부담으로 이어질 수 있다는 점을 고려해야 한다.

한국 경제 측면에서는 은마아파트 재건축 사업이 강남권 주택 공급과 건설 경기에도 영향을 줄 수 있다는 점에서 주목된다. 대규모 재건축 사업이 계획대로 진행되면 서울 도심의 신규 주택 공급 확대와 건설·자재·인테리어 등 연관 산업의 경제활동 증가로 이어질 수 있다.

특히 강남권 재건축 사업은 주변 주택가격과 토지 가치에도 영향을 미치는 만큼 사업 지연 여부가 부동산 시장의 심리에도 영향을 줄 수 있다. 사업이 원활하게 진행되면 장기적으로 신규 공급에 대한 기대감이 커질 수 있지만, 상가 갈등이 장기화돼 일정이 늦어질 경우 공급 부족에 대한 우려가 다시 커질 가능성도 있다.

향후 은마아파트 재건축의 가장 중요한 변수는 상가 소유주와 세입자 간 권리 조정이 될 전망이다. 관리권 문제가 법적 절차를 통해 정리되더라도 이주비와 영업손실, 이전 장소 등 보상 문제가 남아 있을 수 있기 때문이다.

결국 사업 속도를 높이기 위해서는 단순히 관리권을 확보하는 것만으로는 충분하지 않다. 조합은 사업의 안정성을 확보하면서도 세입자들이 실제로 입게 되는 영업상의 손실을 합리적으로 조정할 필요가 있다. 세입자 역시 과도한 요구나 물리적 충돌보다는 법적 절차와 협상을 통해 권리를 주장해야 사업 장기화를 막을 수 있다.

은마아파트 재건축은 강남권 주택 공급 확대라는 측면에서 시장의 관심이 큰 사업인 만큼 상가 갈등이 장기화될 경우 조합원과 세입자 모두에게 상당한 비용이 발생할 수 있다. 반대로 이해관계자 간 합의가 조기에 이뤄진다면 오랜 기간 지연됐던 대규모 재건축 사업의 추진 속도가 빨라지고 서울 주택 공급 확대에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 전망된다.

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