내년부터 비거주 1세대 1주택자의 종합부동산세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 정부가 국회에 제출한 세제개편안이 그대로 확정될 경우 공시가격 30억원, 시가 약 43억원 수준의 주택을 보유한 비거주 1주택자의 종부세가 올해보다 약 429만원 증가할 것으로 추산됐다.

재정경제부가 이형일 경제부총리 겸 재정경제부 장관 후보자의 인사청문회를 앞두고 국회에 제출한 자료에 따르면, 공시가격 30억원 주택을 보유한 비거주 1주택자의 종부세 산출세액은 현행 제도가 유지될 경우 약 774만4000원으로 예상된다. 하지만 정부 세제개편안이 시행되면 내년에는 1203만8000원까지 증가할 것으로 추산됐다.

올해와 비교하면 약 429만1000원이 늘어나는 셈이다. 당초 정부가 지난달 발표했던 세제개편안에서는 내년 세액이 약 1536만5000원까지 증가할 것으로 계산됐지만, 이후 비거주 1주택자의 기본공제를 9억원으로 낮추지 않고 기존과 같은 12억원을 유지하는 방향으로 수정하면서 예상 세액이 낮아졌다.

주택 가격이 낮아질수록 세 부담 증가 폭도 줄어들 것으로 예상된다. 공시가격 20억원, 시가 약 29억원 수준의 주택을 보유한 비거주 1주택자의 종부세는 올해 약 227만5000원에서 내년 277만4000원으로 증가할 것으로 추산됐다. 공시가격 15억원, 시가 약 22억원 수준의 주택은 같은 기간 69만1000원에서 80만6000원으로 늘어날 것으로 예상됐다.

이번 계산은 만 60세 미만 보유자를 기준으로 세액공제와 세 부담 상한 등을 적용하기 전 산출한 금액이다. 실제 납부액은 주택의 구체적인 가격과 연령, 보유 기간, 거주 기간 등에 따라 달라질 수 있다.

정부가 비거주 1주택자의 세 부담을 높이는 방향으로 세제 개편을 추진하는 것은 주택을 실제로 거주하지 않고 보유하는 수요와 실수요자를 구분해 과세하겠다는 취지로 풀이된다. 주택을 장기간 보유하면서 실제 거주하지 않는 경우 상대적으로 높은 세 부담을 적용해 실거주 중심의 주택 보유를 유도하겠다는 것이다.

다만 비거주 주택 보유를 일률적으로 투기 수요로 볼 수 있는지를 두고는 논란이 예상된다. 실제 거주하지 못한 데에는 직장이나 가족 문제, 근무지 이전, 재건축 등 다양한 사정이 있을 수 있기 때문이다.

이번 논란은 이형일 경제부총리 겸 재정경제부 장관 후보자의 주택 보유 사례와도 맞물려 있다. 국회에 제출된 인사청문 요청 자료에 따르면 이 후보자는 경기도 과천의 한 아파트를 2009년 매입해 장기간 보유했지만 실제 거주 기간은 전입신고 기준으로 약 4개월에 그친 것으로 나타났다. 해당 주택은 이후 재건축 과정에서 철거됐다.

재정경제부는 후보자 가족이 장기간 실제 거주하지 않은 배경에 대해 정부 부처의 세종시 이전 등으로 거주지가 변경됐기 때문이라고 설명했다. 또 정부의 세제개편안이 적용될 경우 해당 주택의 비거주 기간을 실거주 기간으로 인정하기는 어렵다는 취지의 입장을 밝혔다.

그러면서도 주택에 실제 거주하지 않았다는 사실만으로 해당 보유자를 투기적 수요로 단정하기에는 한계가 있다는 설명도 내놨다. 이는 비거주 주택에 대한 과세 강화와 개인별 주택 보유 사유를 어떻게 조화시킬 것인지가 향후 세제 논의의 쟁점이 될 수 있음을 보여준다.

이번 세제개편은 고가 주택을 보유하고 있지만 실제 거주하지 않는 사람들에게 상당한 세 부담 증가 요인이 될 수 있다. 특히 공시가격이 높은 주택일수록 종부세의 절대적인 증가액이 커질 가능성이 있어 고가 주택 보유자들의 보유 전략에도 영향을 줄 수 있다.

반면 실거주자에게는 비거주 1주택자와 다른 세 부담 구조가 적용될 수 있어 주택시장 내에서 실거주 여부가 더욱 중요한 변수로 부상할 가능성이 있다. 장기간 주택을 보유하면서 실제 거주하지 않는 사람 가운데 일부는 세 부담을 줄이기 위해 주택 매각이나 임대, 실거주 전환 등을 검토할 수도 있다.

한국경제에는 긍정적인 효과와 부작용이 동시에 나타날 수 있다. 정부가 비거주 고가주택에 대한 과세를 강화하면 투자 목적의 주택 보유 수요를 일부 억제하고 실수요 중심으로 주택시장을 유도하는 효과를 기대할 수 있다. 특히 고가 주택 시장에서 매물 출회가 늘어날 경우 가격 상승 압력을 낮추는 요인이 될 가능성도 있다.

하지만 세금 부담이 지나치게 커질 경우 주택 보유자의 세 부담이 임대료나 다른 자산 가격에 전가될 가능성도 있다. 또한 고가 주택을 보유한 자산가의 매각이 특정 지역에 집중되면 단기적으로 거래량과 가격 변동성이 확대될 수 있다.

정부 입장에서는 세수 증가 효과도 기대할 수 있다. 고가 비거주 주택에 대한 과세가 강화되면 종부세 수입이 늘어날 수 있지만, 세금 증가가 실제 주택 매각과 보유 구조 변화로 이어질 경우 장기적인 세수 효과는 달라질 수 있다.

향후 부동산 시장에서는 단순히 주택을 몇 채 보유하고 있는지뿐 아니라 해당 주택에 실제로 거주하고 있는지가 중요한 세금 변수가 될 가능성이 높다. 이에 따라 고가 주택 보유자들은 보유 기간과 거주 기간, 주택의 공시가격 등을 종합적으로 고려해 자산관리 전략을 조정할 것으로 보인다.

다만 세제 개편의 최종 내용은 국회 논의 과정에서 달라질 가능성이 있는 만큼 현재 제시된 예상 세액을 모든 비거주 1주택자에게 동일하게 적용되는 실제 납부액으로 받아들여서는 안 된다. 특히 연령공제와 세 부담 상한 등이 적용되면 실제 세금은 정부가 제시한 단순 산출액보다 낮아질 수 있다.

결국 이번 개편안의 핵심은 고가 주택의 실거주 여부에 따라 세 부담을 차등화하는 데 있다. 정책이 의도한 대로 실수요자를 보호하면서 투기적 보유를 억제하려면 비거주라는 사실만으로 모든 주택 보유자를 동일하게 취급하기보다는 장기 보유 사유와 재건축, 직장 이전 등 현실적인 사정을 충분히 고려할 필요가 있다. 향후 국회 심의 과정에서 이러한 부분이 어떻게 조정되는지가 주택시장과 납세자들의 관심사가 될 전망이다.

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