서울 아파트 시장에서 한동안 강세를 보였던 신축 아파트보다 20년을 넘긴 노후 아파트의 가격 상승세가 더 두드러지고 있다. 특히 재건축이나 정비사업 추진 가능성이 있는 구축 단지를 중심으로 매수세가 유입되면서 강북권의 상승폭이 크게 나타났다.

한국부동산원의 연령별 아파트 매매가격 지수를 보면 지난 8월 서울의 20년 초과 아파트 가격지수는 102.6으로 집계됐다. 전월 101.4와 비교하면 1.21% 상승한 수치다.

반면 준공 5년 이하 신축 아파트는 7월 101.0에서 8월 101.9로 0.88% 상승했다. 상승폭만 놓고 보면 20년 초과 구축 아파트가 신축보다 0.33%포인트 높았다.

이 같은 흐름은 서울 전역에서 동일하게 나타난 것은 아니다. 강북권에서는 재건축과 정비사업에 대한 기대감이 구축 아파트 가격을 끌어올리는 요인으로 작용했다.

노원·도봉·강북·성북구가 포함된 동북권의 경우 20년 초과 아파트 가격지수가 7월 101.7에서 8월 103.6으로 상승했다. 한 달 사이 상승률은 1.78%로 서울 권역 가운데 가장 높았다.

노원구 상계동 등에서 정비사업이 진행되거나 사업 추진에 대한 기대가 커진 점이 구축 단지의 가격 상승에 영향을 준 것으로 풀이된다. 상대적으로 신축 아파트 공급이 많지 않은 지역이라는 점도 구축 아파트에 대한 관심을 높이는 요인으로 거론된다.

은평·마포·서대문구 등이 포함된 서북권에서도 비슷한 현상이 나타났다. 20년 초과 아파트 가격지수는 103.3으로, 5년 이하 아파트의 101.1보다 높은 수준을 기록했다.

반면 강남권에서는 다른 흐름이 나타났다. 강남·서초·송파 등 강남3구와 강동구가 포함된 동남권에서는 5년 이하 신축 아파트의 가격지수가 101.5로 가장 높았다. 전월보다 0.6% 상승했다.

20년 초과 아파트는 오히려 100.89로 전월 100.9보다 0.01% 하락했다. 고가 재건축 단지를 중심으로 가격 차이가 확대된 영향이 반영된 것으로 분석된다.

특히 정부의 8·3 세제개편안 발표 이후 가격 수준이 높은 재건축 추진 단지를 중심으로 급매물이 나오면서 일부 단지의 호가가 조정된 것으로 나타났다. 압구정동과 대치동 등 일부 고가 재건축 단지에서는 기존 시세보다 수억원 낮은 매물이 등장한 사례도 전해졌다.

결국 최근 서울 주택시장은 단순히 '신축이냐 구축이냐'로 설명하기 어려운 양상을 보이고 있다. 신축 선호가 여전히 이어지는 지역이 있는 반면, 상대적으로 가격 부담이 낮고 재건축 가능성이 있는 구축 단지에는 정비사업 기대감이 가격에 반영되는 모습이다.

서울 전체 집값 역시 상승세가 이어지고 있지만 지역별 차이는 커지고 있다. 9월 셋째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.13% 상승했으며, 강남3구가 약세를 보이는 가운데 비강남권의 상승세가 서울 전체 시장을 떠받치는 모습이 나타났다.

서울의 구축 아파트 가격 상승은 재건축·재개발 사업의 경제적 가치가 다시 부각되고 있다는 신호로 볼 수 있다. 정비사업 기대감이 커지면 오래된 아파트의 가격이 단순한 현재 주거가치뿐 아니라 향후 새 아파트로 전환될 가능성까지 반영해 움직일 수 있다.

다만 모든 구축 아파트가 같은 흐름을 보일 가능성은 낮다. 실제로 강북권에서는 정비사업 기대감이 가격 상승으로 연결되고 있지만, 강남권의 일부 고가 재건축 단지는 세제 변화와 높은 가격 부담 등의 영향을 받아 조정되는 모습도 나타났다.

앞으로는 ① 재건축 사업 진행 속도, ② 정비사업 관련 규제 변화, ③ 대출·세제 정책, ④ 서울 신규 아파트 공급량, ⑤ 금리와 가계대출 여건이 구축 아파트 가격의 주요 변수로 작용할 가능성이 있다.

특히 서울의 신규 공급이 단기간에 크게 늘어나기 어렵다면 정비사업이 진행되는 기존 아파트에 대한 관심이 계속될 수 있다. 반대로 사업성이 낮거나 추가분담금 부담이 큰 단지는 같은 노후 아파트라도 가격 상승세가 제한될 수 있다.

따라서 향후 서울 주택시장은 '신축 대 구축'의 단순한 경쟁보다는 '입지와 정비사업 가능성에 따른 차별화'가 더욱 뚜렷해지는 방향으로 움직일 가능성이 있다.

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