정부가 8월 초 세제개편안을 발표한 이후 서울 아파트 시장에서 중저가 주택을 중심으로 거래가 이뤄지고 있는 것으로 나타났다. 전체 거래 가운데 15억원 이하 아파트가 차지하는 비중이 약 80%에 달한 반면, 고가 아파트의 거래 비중은 감소한 것으로 분석됐다.

5일 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 8월 이후 계약된 서울 아파트 가운데 15억원 이하 주택의 거래 비중은 약 79%로 집계됐다. 계약이 취소된 사례와 공공기관이 매수한 거래는 분석에서 제외됐다.

이는 과거와 비교해 15억원 이하 주택으로 거래가 더욱 집중된 결과다. 2024년 12월부터 지난해 10월 주택시장 대책이 발표되기 직전까지 15억원 이하 아파트의 거래 비중은 73.3%였다. 이후 올해 7월까지는 76.8%로 높아졌으며, 8월 이후에는 약 79%까지 상승했다.

특히 상대적으로 가격이 낮은 아파트의 거래 증가가 두드러졌다.

생애최초 주택 구입 등을 위한 정책금융 상품을 활용할 수 있는 6억원 이하 아파트 거래 비중은 꾸준히 상승했다. 해당 가격대의 거래 비중은 지난해 10월 대책 이전 17%에서 이후 올해 7월까지 20.5%로 늘었고, 8월 이후에는 25%까지 높아졌다.

6억원 초과 9억원 이하 아파트도 거래 비중이 증가했다. 지난해 10월 대책 이전 23.2%였던 이 가격대의 거래 비중은 이후 올해 7월까지 25.9%로 상승했고, 8월 이후에는 27.6%를 기록했다.

반면 9억원 초과 15억원 이하 아파트는 거래 비중이 감소했다. 해당 가격대는 과거 33.1%에서 올해 7월까지 30.4%로 줄었으며, 8월 이후에는 26.3%까지 낮아졌다.

고가 아파트 시장에서는 거래 위축이 더욱 뚜렷하게 나타났다.

15억원 초과 25억원 이하 아파트의 거래 비중은 지난해 10월 대책을 전후해 18.4%에서 16%로 떨어졌고, 8월 이후에는 15.3%까지 낮아졌다.

25억원을 넘는 초고가 아파트 역시 거래 비중이 같은 기간 8.3%에서 7.2%, 이후 5.8%로 계속 감소했다.

시장에서는 최근 전월세 물량 감소와 대출 규제가 맞물리면서 상대적으로 자금 부담이 적은 주택으로 수요가 이동하고 있는 것으로 보고 있다.

특히 서울의 전월세 시장에서 신규 매물을 구하기 어려워지면서 실수요자 가운데 일부가 임대차 계약 대신 주택 매수를 선택하는 현상도 나타나고 있다는 설명이다.

노원구 등 상대적으로 주택가격이 낮은 지역에서는 젊은 층과 신혼부부를 중심으로 정책대출을 활용해 집을 구입하려는 수요가 있다는 현장 분위기도 전해진다.

정부의 정책금융을 활용할 수 있는 주택 가격대에서는 일반적인 주택담보대출보다 상대적으로 낮은 금리와 높은 대출 한도가 적용될 수 있어 실수요자들이 관심을 보이고 있다는 것이다.

반면 고가주택은 세금 부담과 대출 규제 등의 영향으로 자금 조달이 어려워지면서 매수세가 상대적으로 약해진 것으로 풀이된다.

결국 최근 서울 아파트 시장에서는 모든 가격대의 주택이 동시에 움직이기보다 정책대출 활용이 가능한 중저가 주택에 실수요가 집중되고 고가 주택은 거래가 위축되는 양극화 현상이 나타나고 있는 것으로 분석된다.

향후에도 대출 규제와 세제 정책이 유지될 경우 이러한 거래 구조가 당분간 이어질 가능성이 있다. 다만 금리와 전월세 시장 상황, 서울 아파트 공급량 등에 따라 거래 흐름은 달라질 수 있다.

서울 아파트 거래가 15억원 이하, 특히 6억원 이하와 9억원 이하 주택에 집중되는 현상은 최근 주택시장에서 실수요 중심의 거래 구조가 강화되고 있다는 점을 보여준다.

정책대출을 이용할 수 있는 가격대의 거래가 늘어나면 상대적으로 자금 여력이 부족한 무주택자의 주택 구입 기회가 확대될 수 있다. 반면 대출 규제와 세 부담이 큰 고가 아파트는 거래량이 감소하면서 가격 형성에도 영향을 받을 가능성이 있다.

특히 전월세 물량이 줄어든 상황에서 임대료 상승이 이어질 경우 일부 실수요자가 대출을 활용해 주택 매수로 이동할 가능성이 있다. 이 경우 서울 아파트 시장에서도 중저가 주택과 고가 주택 사이의 거래 격차가 더욱 커질 수 있다.

반대로 정책대출 대상이 되는 주택에 수요가 지나치게 몰릴 경우 해당 가격대의 매물 부족과 가격 상승으로 이어질 가능성도 있다. 결국 향후 서울 주택시장은 대출 규제, 세제, 전월세 공급, 금리, 아파트 공급량이 서로 맞물리면서 가격대별 차별화가 심화될 가능성이 있다.

고가 주택의 거래 감소가 장기화되면 서울 아파트 시장의 평균 거래가격이나 거래량 같은 지표만으로는 실제 시장 분위기를 판단하기 어려워질 수 있다. 앞으로는 전체 거래량뿐 아니라 가격대별 거래 비중과 실수요자의 자금조달 여건을 함께 살펴볼 필요가 있다.

#서울아파트
#서울집값
#아파트거래
#부동산시장
#부동산정책
#세제개편
#주택시장
#아파트가격
#고가아파트
#중저가아파트
#정책대출
#디딤돌대출
#생애최초주택
#전월세
#부동산전망

#월드시사경제

• 페이스북 공유
• 트위터 공유