서울 양천구 목동 신시가지 일대 재건축 사업이 2030년 시행 예정인 국제 고도제한 기준을 앞두고 속도를 내고 있다. 일부 정비구역이 최고 49층 규모의 재건축을 추진하고 있는 가운데 새로운 기준이 적용되기 전에 주요 인허가 절차를 마무리하려는 움직임이 빨라지는 모습이다.

정비업계에 따르면 국제민간항공기구(ICAO)의 새로운 '장애물 제한표면(OLS)' 기준은 2030년 11월 21일부터 적용될 예정이다. 이에 따라 기존 기준을 바탕으로 40~49층 규모의 재건축을 추진해온 목동 일대 정비구역은 향후 국내 적용 기준에 따라 건축물 높이나 배치 등을 다시 검토해야 할 가능성이 있다.

새로운 고도제한이 사업에 어떤 방식으로 적용될지는 국내 세부 기준과 행정 절차에 따라 결정된다. 서울시는 제도 변경에 따른 사업 차질을 줄이기 위해 변경 시점 전에 사업시행계획인가를 받은 정비사업에 기존 기준을 적용할 수 있도록 국토교통부에 관련 방안을 요청한 상태다.

다만 예외 적용 여부와 구체적인 기준이 아직 확정되지 않은 만큼 사업을 추진하는 조합 입장에서는 인허가 절차를 가능한 한 앞당기는 것이 중요한 과제가 됐다.

목동 재건축 단지들은 시공사 선정 이후 설계 구체화와 건축심의, 사업시행계획인가 등 후속 절차를 빠르게 진행한다는 방침이다. 사업 일정이 길어질 경우 공사비 상승과 금융비용 증가 등으로 조합원의 부담이 커질 수 있기 때문이다.

특히 최근 건설 원가와 인건비가 높아진 상황에서 사업이 지연되면 향후 총사업비가 추가로 늘어날 가능성도 있다. 여기에 고도제한 기준까지 변경될 경우 설계 변경과 추가 심의 등이 필요해질 수 있어 사업 기간이 더 길어질 수 있다는 우려가 나온다.

목동 일대 정비사업은 개별 단지의 사업 속도뿐 아니라 여러 구역이 함께 풀어야 할 공통 과제도 적지 않다. 고도제한 문제를 비롯해 주민 이주와 교통, 학교, 기반시설 확충 등 여러 현안이 동시에 추진돼야 하기 때문이다.

이에 따라 사업이 먼저 진행되는 단지의 경험과 행정 절차 등을 다른 구역과 공유하는 협력 방식도 중요해지고 있다. 개별 단지의 사업은 각각 추진하되 공항 관련 규제나 기반시설처럼 여러 구역에 공통으로 영향을 미치는 사안은 단지 간 협의를 통해 대응력을 높이겠다는 취지다.

주민 이주 문제도 변수다. 여러 단지가 비슷한 시기에 사업을 진행하면서 한꺼번에 이주가 시작될 경우 목동과 인근 지역의 전세 수요가 급증할 수 있기 때문이다.

양천구는 재건축 사업의 원활한 진행과 이주 수요 관리를 함께 고려하기 위해 연도별 이주 물량을 조정하는 방안을 검토하고 있다. 인허가 절차는 최대한 신속하게 진행하면서 실제 이주 시점은 주변 주택시장 상황을 고려해 분산한다는 구상이다.

목동 재건축의 사업 속도는 향후 주변 주택시장에도 영향을 줄 수 있다. 대규모 정비사업이 계획대로 진행되면 장기적으로 새 아파트 공급이 늘어날 수 있지만, 사업 과정에서 발생하는 이주 수요가 단기간에 집중될 경우 전세시장에 부담으로 작용할 가능성도 있다.

결국 목동 재건축의 핵심 과제는 2030년 고도제한 기준 변경에 앞서 사업 절차를 어느 정도까지 진행할 수 있느냐와 함께 대규모 이주에 따른 시장 충격을 어떻게 분산하느냐가 될 전망이다.

목동 재건축은 서울 서남권의 대표적인 대규모 정비사업인 만큼 사업 속도와 규모에 따라 서울 주택 공급과 전세시장에 상당한 영향을 줄 수 있는 사업이다.

사업이 빠르게 진행되면 장기적으로 노후 아파트가 신축 주거단지로 전환되면서 서울의 주택 공급 기반이 확대될 수 있다. 대규모 재건축이 계획대로 추진될 경우 건설·인테리어·부동산 관련 산업에도 추가적인 수요가 발생할 가능성이 있다.

반면 사업 과정에서 수만 가구에 이르는 주민 이주가 특정 시기에 집중되면 목동뿐 아니라 양천구와 인접 지역의 전세 수요가 증가할 수 있다. 이주 시기를 적절히 분산하는 것이 주변 전월세 시장의 충격을 줄이는 핵심 변수가 될 것으로 보인다.

또 하나의 변수는 2030년 새 OLS 기준의 국내 구체 적용 방식이다. 기존 계획의 층수나 건물 배치가 새로운 기준에 영향을 받게 될 경우 설계 변경과 사업기간 연장이 발생할 수 있고, 이는 공사비와 금융비용 증가로 이어질 가능성이 있다.

향후 목동 재건축 시장에서는 ▲사업시행계획인가 진행 속도 ▲새 고도제한 기준의 국내 적용방안 ▲공항 관련 규제 완화 또는 예외 적용 여부 ▲단지별 이주 일정 ▲공사비 및 금융비용 등이 주요 변수로 작용할 전망이다.

결국 목동 재건축은 단순히 '49층 아파트를 짓느냐'의 문제를 넘어, 고도제한·주택공급·이주대책·사업비가 동시에 얽혀 있는 대규모 도시정비 사업이라는 점에서 향후 서울 부동산 시장의 주요 변수 중 하나가 될 것으로 예상된다.

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