서울 아파트 전세 평균 가격이 관련 통계 작성 이후 가장 높은 수준으로 올라섰다. 전세 매물이 감소하는 가운데 실거주를 유도하는 부동산 규제가 잇따르면서 임차인의 주거비 부담이 커지고 있다는 분석이 나온다.

한국부동산원 자료에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전세가격은 6억3663만원으로 집계됐다. 한 달 전보다 약 580만원, 0.9% 상승한 금액이다. 해당 통계가 시작된 2012년 이후 가장 높은 수준으로, 이전 최고 기록이었던 2022년 1월의 6억3424만원도 넘어섰다.

2022년 초에는 임대차 시장의 제도 변화가 전셋값 상승에 영향을 미쳤다. 당시 계약갱신청구권과 전월세상한제를 포함한 임대차 제도 시행 이후 갱신계약과 신규계약 사이의 가격 차이가 확대되면서 전세가격이 크게 움직였던 시기다.

최근에도 서울 전세시장의 상승 흐름은 이어지고 있다. 주간 기준으로 서울 아파트 전셋값은 이달 14일 기준 0.17% 상승했다. 지난해 2월 초 이후 84주째 상승세가 이어지고 있는 것으로 나타났다.

전세 매물 감소는 가격 상승의 주요 배경으로 꼽힌다.

최근 몇 년 사이 주택 보유자의 실거주 요건을 강화하는 정책들이 잇따르면서 전세로 내놓을 수 있는 주택의 규모가 줄어들었다는 분석이다.

정부는 지난해 주택담보대출을 활용해 주택을 구입하는 경우 일정 기간 내 전입하도록 하는 제도를 강화했다. 이후 토지거래허가구역 확대와 다주택자에 대한 세제 조정 등이 이어지면서 임대시장에 공급되는 주택에도 변화가 나타났다.

실제로 서울 아파트 전세 매물은 최근 1년 동안 12.4% 감소한 것으로 집계됐다.

특히 중저가 아파트가 상대적으로 많은 지역에서 매물 감소가 두드러졌다. 동대문구와 중랑구의 전세 매물은 같은 기간 약 70% 가까이 감소했고, 구로구 역시 60% 이상 줄어든 것으로 나타났다.

전세가격이 오르는 상황에서 매물까지 감소하면 기존 임차인의 재계약 부담이 커질 수 있다. 전세보증금을 마련하기 위해 대출을 이용하는 가구의 경우 금리 수준에 따라 금융비용 부담도 함께 확대될 수 있다.

전문가들은 전세시장 안정을 위해서는 수요를 억제하는 정책과 함께 임대주택 공급을 늘릴 수 있는 방안을 병행할 필요가 있다고 지적한다.

박합수 건국대 겸임교수는 전세 공급 부족 문제를 해결하기 위해 주택 거래를 제한하는 규제의 범위와 적용 지역을 다시 검토할 필요가 있다는 취지로 설명했다.

서울 아파트 전셋값 상승은 가계의 주거비 부담을 높이고 소비 여력을 줄이는 요인이 될 수 있다. 특히 매매가격이 높은 서울에서는 주택을 구입하기 어려운 가구가 전세시장에 머무르는 기간이 길어질 수 있어 전세 공급 부족이 가격 상승으로 이어지는 구조가 만들어질 가능성이 있다.

전세가격 상승은 매매시장에도 영향을 줄 수 있다. 전세보증금과 매매가격의 차이가 줄어들 경우 일부 실수요자가 매매시장으로 이동할 가능성이 있는 반면, 높은 주택가격과 대출 규제가 동시에 작용하면 전세에 계속 머무르는 수요도 나타날 수 있다.

특히 중저가 주택이 많은 지역에서 전세 매물 감소폭이 크게 나타난 점은 주거비 부담이 특정 계층에 상대적으로 크게 나타날 가능성을 보여준다. 전세가격 상승이 월세 전환을 가속할 경우 임차인의 매달 고정적인 주거비 부담이 늘어날 가능성도 있다.

향후 서울 전세시장의 주요 변수는 신규 입주 물량, 실거주 관련 규제, 다주택자 세제 정책, 금리, 서울 아파트 매매가격 등이 될 전망이다.

전세 공급이 충분히 회복되지 않는 상황에서 임차 수요가 계속 유지된다면 가격 상승세가 이어질 가능성이 있다. 반대로 신규 아파트 입주가 늘어나고 임대시장에 공급되는 주택이 증가하면 전세가격 상승 압력이 완화될 여지도 있다.

결국 서울 전세시장 안정을 위해서는 단기적인 가격 억제보다는 실제 임대시장에 공급되는 주택의 양을 늘리는 정책과 규제의 부작용을 함께 점검하는 것이 중요한 과제가 될 것으로 보인다.

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