서울 아파트 시장이 전체적으로 상승세를 이어가는 가운데 강남·서초 등 고가 주택 밀집 지역에서는 집값 하락세가 2주째 이어지고 있다. 정부의 세제개편안 발표 이후 보유세 부담 증가에 대한 우려가 커지면서 고가 아파트를 중심으로 매수자와 매도자 모두 관망하는 분위기가 짙어지는 모습이다.

한국부동산원이 20일 발표한 8월 셋째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.22% 상승했다. 전주 상승률인 0.21%와 비교하면 서울 전체 시장은 상승 흐름을 유지했다.

하지만 강남권은 정반대 움직임을 보였다. 서초구 아파트값은 전주 -0.04%에서 이번 주 -0.09%로 하락폭이 확대됐고, 강남구도 -0.02%에서 -0.05%로 낙폭이 커졌다. 두 지역 모두 2주 연속 하락세다. 송파구 역시 상승률이 0.12%에서 0.10%로 낮아지면서 강남3구 전반의 상승 탄력이 약해졌다.

반면 서울 중저가 지역은 상대적으로 강한 상승세를 나타냈다. 성북구가 0.45% 올랐고 중랑구와 서대문구가 각각 0.44%, 중구와 강북구가 각각 0.41% 상승했다.

결국 서울 전체 집값은 상승하고 있지만 지역별 흐름은 크게 엇갈리고 있는 셈이다. 고가 주택이 몰린 강남권에서는 세금 부담을 의식한 거래 위축이 나타나는 반면, 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역에서는 실수요를 중심으로 매수세가 이어지고 있다.

전세시장에서도 강남권 약세가 나타났다. 서울 전체 아파트 전셋값은 0.19% 올라 상승세를 이어갔지만 전주보다 상승폭은 소폭 줄었다.

특히 서초구 전셋값은 0.08% 하락하며 지난해 9월 이후 약 1년 만에 하락세로 전환했다. 강남구도 0.03% 떨어지며 2주 연속 하락했다.

반면 성북구와 강북구 전셋값은 각각 0.37% 상승했고, 도봉구 0.36%, 노원구 0.35%, 서대문구 0.34%, 금천구 0.33% 등 중하위권 지역에서는 전세가격 상승세가 이어졌다.

이번 강남권 약세에는 정부가 발표한 세제개편안이 주요 변수로 작용한 것으로 풀이된다. 고가 주택 보유자의 세 부담이 커질 가능성이 높아지면서 일부 집주인은 매도를 고민하고, 매수자는 향후 가격 조정을 기대하며 거래를 늦추는 상황이 나타나고 있다.

강남·서초의 하락이 단기간에 서울 전체 집값 하락으로 이어질 가능성은 아직 크지 않다. 서울 전체 매매가격은 여전히 상승하고 있고, 역세권과 대단지 등 선호도가 높은 지역을 중심으로 거래가 이어지고 있기 때문이다.

다만 강남권의 약세가 장기화될 경우 서울 부동산 시장의 지역별 양극화는 더욱 뚜렷해질 가능성이 있다. 고가 주택 보유자들의 세 부담이 실제 거래가격에 반영되기 시작하면 강남·서초에서는 급매물이 늘어날 수 있고, 이를 계기로 매수자 우위 시장이 일부 형성될 가능성도 있다.

반대로 상대적으로 가격이 낮은 서울 외곽이나 경기 일부 지역으로 수요가 이동하면 이른바 ‘상급지 조정·중저가 지역 상승’이라는 차별화 현상이 이어질 수 있다.

전세시장 역시 주목할 필요가 있다. 강남·서초의 전세가격이 약세를 보이는 것은 고가 주택 시장의 매매 위축과 함께 임대시장에서도 수요와 공급의 변화가 나타나고 있다는 신호가 될 수 있다. 다만 서울 전체 전세가격은 여전히 상승하고 있어 전세시장 전체가 하락 국면으로 전환했다고 판단하기에는 이르다.

향후 부동산 시장의 핵심 변수는 세제개편의 실제 시행과 보유세 부담 수준, 금리와 대출 규제, 서울 주택 공급 확대 정책, 그리고 강남권 급매물 출현 여부가 될 전망이다.

현재로서는 서울 집값이 일제히 하락하는 모습보다는 강남권 고가주택은 조정을 받고 중저가 지역은 상대적으로 강세를 보이는 차별화 장세가 이어질 가능성이 높다. 특히 강남·서초의 하락세가 몇 주 더 지속되는지 여부가 서울 부동산 시장의 방향성을 판단하는 중요한 지표가 될 것으로 보인다.

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