서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축 조합원이 현재와 같은 전용면적 84㎡ 주택을 새 아파트로 받으려면 약 4억3000만원을 추가로 부담해야 할 것으로 추산됐다. 불과 4개월 전보다 1억원 이상 늘어난 금액이다.

은마아파트 재건축조합은 조합원 분양신청을 앞두고 최근 평형별 예상 분담금을 다시 계산해 조합원들에게 공지했다. 재건축 과정에서 기존 주택의 가치와 새 아파트 분양가 등의 차이를 조합원이 추가로 부담하는 구조다.

전용 84㎡를 보유한 조합원이 재건축 이후에도 같은 면적의 주택을 선택할 경우 예상되는 분담금은 4억3000만원으로 제시됐다.

이 금액은 시간이 지날수록 크게 증가했다. 2023년 2월 당시 약 1억2000만원으로 예상됐던 분담금은 지난해 9월 1억8000만원으로 높아졌고, 올해 5월에는 3억2000만원까지 증가했다. 이번 추산에서는 다시 1억1000만원이 늘었다.

전용 76㎡ 소유자가 재건축 후 동일한 면적을 선택하는 경우에도 약 4억4800만원을 추가 부담해야 하는 것으로 추산됐다. 지난해 9월과 비교하면 약 2억1800만원 증가한 수준이다.

더 넓은 주택을 선택하면 부담액은 크게 높아진다. 기존 전용 84㎡ 소유자가 재건축 후 전용 109㎡를 분양받을 경우 예상 분담금은 약 13억900만원으로 제시됐다. 전용 143㎡를 선택할 경우에는 약 90억2660만원까지 올라가는 것으로 계산됐다.

분담금이 높아진 배경에는 공사비 상승이 주요 요인으로 꼽힌다. 조합은 3.3㎡당 추정 공사비를 기존 930만원에서 950만원으로 상향 조정했다.

은마아파트의 사업 구조도 조합원 부담을 키우는 요인으로 거론된다. 기존 용적률이 약 204%로 높은 편이어서 재건축 이후 일반분양으로 확보할 수 있는 물량이 상대적으로 제한적이라는 것이다.

재건축 사업에서는 일반분양을 통해 얻는 수익이 공사비와 사업비를 충당하는 데 활용된다. 하지만 일반분양 물량이 충분하지 않으면 사업비를 조합원들이 더 많이 부담해야 하는 구조가 될 수 있다.

조합 측은 분양가상한제 역시 분담금 상승에 영향을 주는 요인으로 설명하고 있다. 주변 아파트 가격이 상승하더라도 일반분양 가격을 시장가격만큼 올리는 데 제약이 있기 때문에 사업비와 분양수입 사이의 차이가 커질 수 있다는 것이다.

다만 이번 분담금 증가분 가운데 공사비 인상과 분양가상한제가 각각 어느 정도 영향을 미쳤는지는 구체적으로 제시되지 않았다.

이번에 조합이 공개한 금액은 확정된 최종 분담금이 아니라 사업 진행 상황에 따라 달라질 수 있는 추정치다. 조합 역시 향후 사업 과정에서 분담금이 추가로 변동될 가능성이 있다고 안내했다.

결국 은마아파트 조합원들은 앞으로 자신이 보유한 기존 주택의 가치와 원하는 신규 평형, 추가 부담금 등을 종합적으로 따져 분양신청을 결정해야 하는 상황이다.

은마아파트 사례는 최근 재건축 사업에서 공사비와 사업비 상승이 조합원의 실제 부담으로 이어질 수 있다는 점을 보여준다.

특히 강남권처럼 기존 아파트 가격이 높은 지역이라도 재건축 사업성이 항상 높은 것은 아니다. 용적률, 일반분양 물량, 공사비, 분양가 규제 등에 따라 조합원이 부담해야 할 금액이 크게 달라질 수 있기 때문이다.

공사비가 계속 상승하면 재건축을 추진하는 다른 단지에서도 조합원 분담금이 당초 예상보다 커질 가능성이 있다. 이에 따라 조합원 사이에서 사업 추진 속도나 평형 선택을 둘러싼 의견 차이가 커질 가능성도 있다.

반면 강남권 신축 아파트의 높은 가격이 유지될 경우 재건축 이후 주택 가치 상승에 대한 기대가 분담금 부담을 일부 상쇄할 가능성도 있다. 다만 실제 수익성은 향후 공사비, 일반분양가, 금리, 부동산 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있다.

앞으로 재건축 시장에서는 단순히 '강남 재건축'이라는 이유만으로 사업성을 판단하기보다는 추정 분담금과 공사비, 일반분양 물량, 분양가 규제 등을 함께 살펴보는 것이 중요해질 전망이다.

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