작성자 고영미 기자    조회Hit 79   작성일2026-09-01 18:20:49

 

재건축 기대감이 기존 아파트 가격에 선반영된 가운데 공사비와 금융비용까지 계속 오르면서 재건축의 가격 경쟁력이 약화하는 사례가 늘고 있다. 구축 아파트를 높은 가격에 매입한 뒤 추가 분담금을 부담하면 주변 신축이나 준신축 아파트 가격과 큰 차이가 없어지는 단지도 나타나고 있다.

부동산업계에 따르면 경기 시흥시 대야동 영남아파트를 재건축한 ‘e편한세상 시흥 더블스퀘어’는 재건축 조합원의 실제 투자금과 일반 매물 가격의 차이가 크지 않은 것으로 나타났다.

이 단지는 기존 아파트를 사실상 같은 규모로 다시 짓는 1대1 재건축 방식으로 진행됐다. 사업 추진 속도는 비교적 빨랐지만 공사 과정에서 계약금액이 크게 늘어나면서 조합원의 최종 부담도 증가했다.

신축 아파트가 완공됐음에도 기존 주택 매입가격과 추가 분담금 등을 합친 총투입액이 일반 매물 가격과 비슷한 수준까지 올라오면서 재건축을 통한 가격 상승 기대가 예상보다 크지 않을 수 있다는 분석이 나온다.

서울 노원구 상계주공5단지도 비슷한 상황이다. 기존 소형 주택을 보유한 조합원이 재건축 후 중대형 평형을 배정받기 위해서는 상당한 규모의 추가 분담금을 부담해야 할 것으로 추산된다.

현재 구축 아파트 매입가격에 예상 분담금을 더하면 인근에 이미 입주한 준신축 아파트 매매가격과 큰 차이가 나지 않는 수준이다. 재건축 사업이 완료될 때까지 장기간 기다리고 사업 과정의 불확실성을 감수하는 것에 비해 가격적 이점이 크지 않을 수 있다는 의미다.

1기 신도시 재건축 추진 단지에서도 분담금 부담이 주요 변수로 떠오르고 있다. 일산 후곡마을 일부 단지는 기존 가구 수보다 크게 늘어난 규모의 재건축을 추진하고 있지만, 공사비 상승과 사업비 증가로 기존 조합원의 추가 부담금이 수억원에 이를 수 있다는 분석이 나온다.

재건축 사업은 일반분양 물량을 늘려 사업성을 확보하는 방식이 일반적이지만, 최근에는 공사비 상승 폭이 예상보다 커지면서 추가 분담금 증가를 피하기 어려운 상황이다.

사업 막바지에 예상하지 못했던 비용이 발생하는 사례도 있다. 서울 강서구의 한 재건축 단지는 입주를 앞두고 조합원들에게 추가 분담금을 부과하기로 결정했고, 서울 강남권 주요 재건축 단지 역시 예상 분담금이 불과 몇 달 사이 크게 증가한 것으로 나타났다.

문제는 재건축 기대감이 이미 기존 아파트 가격에 상당 부분 반영되고 있다는 점이다. 사업 초기 단계부터 재건축 가능성이 부각되면 구축 아파트 가격이 상승하지만 실제 사업이 진행되는 동안 공사비와 금융비용, 각종 사업비는 계속 변동한다.

특히 최근 고금리와 원자재 가격 상승, 인건비 증가 등이 겹치면서 재건축 사업의 총비용이 당초 예상보다 크게 늘어나는 사례가 이어지고 있다.

이 때문에 사업 진행 상황을 충분히 고려하지 않고 재건축 기대감만으로 구축 아파트를 높은 가격에 매입할 경우 투자 수익률이 예상보다 낮아질 가능성이 있다는 지적이 나온다.

재건축 아파트의 가치는 향후 신축 프리미엄을 기대할 수 있다는 데 있지만, 기존 아파트 가격이 이미 크게 오른 상황에서 추가 분담금까지 증가하면 완공 후 주변 신축 아파트와 가격 차이가 크지 않을 수 있다.

전문가들은 재건축 투자 시 현재 매매가격뿐 아니라 예상 공사비와 금융비용, 추가 분담금, 사업 기간 등을 종합적으로 따져봐야 한다고 조언한다. 특히 사업 초기 단계일수록 향후 비용 변동 가능성이 큰 만큼 단순히 신축 전환 가능성만 보고 투자하는 것은 위험할 수 있다는 분석이다.

재건축 사업의 수익성 악화는 부동산 시장뿐 아니라 건설경기와 내수에도 영향을 미칠 수 있다. 조합원들의 추가 분담금 부담이 커지면 재건축 추진에 대한 동의율이 낮아지고 사업 속도가 늦어질 가능성이 있다.

재건축과 재개발 사업이 지연될 경우 신규 주택 공급에도 차질이 생길 수 있다. 특히 서울과 수도권처럼 신규 택지 확보가 어려운 지역에서는 정비사업이 주택 공급의 중요한 축인 만큼 사업성 악화가 장기적인 주택 공급 부족으로 이어질 가능성도 있다.

반대로 공사비 상승을 이유로 분양가격을 계속 올릴 경우 신축 아파트 가격 부담은 더욱 커질 수 있다. 결국 조합원과 건설사, 일반 수요자 모두 비용 상승 압력을 떠안는 구조가 형성될 가능성이 있다.

향후 재건축 시장의 핵심 변수는 공사비 안정 여부와 금융비용 변화가 될 전망이다. 금리가 하락하고 건설 원자재 가격 상승세가 둔화될 경우 사업성 개선에 도움이 될 수 있지만, 인건비와 각종 규제 비용이 계속 증가하면 추가 분담금 부담은 장기간 이어질 가능성이 있다.

앞으로 재건축 시장은 단순히 ‘낡은 아파트를 사면 신축 프리미엄을 얻는다’는 투자 공식에서 벗어날 가능성이 크다. 기존 주택 매입가격과 추가 분담금, 사업 기간, 주변 신축 시세를 모두 고려하는 정교한 사업성 분석이 재건축 투자의 핵심 기준으로 자리 잡을 전망이다.

 

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